Die Abschreibung im LMNP ist ein buchhalterischer Eintrag, der den Wertverlust einer Immobilie und ihrer Einrichtung im Laufe der Zeit widerspiegelt. Dieser Mechanismus, der dem tatsächlichen Regime vorbehalten ist, ermöglicht es, den zu versteuernden Betrag der Mieteinnahmen ohne Liquiditätsabfluss zu reduzieren. Seit dem Finanzgesetz 2025 haben sich die Regeln in einem entscheidenden Punkt geändert: dem Wiederverkauf. Das Verständnis der Berechnung der Abschreibung und ihrer aktuellen Grenzen beeinflusst direkt die Nettorentabilität einer Investition in möblierten Wohnraum.
Wiederintegration der Abschreibungen in die Wertsteigerung: Was das Finanzgesetz 2025 ändert
Vor 2025 hatten die während des Betriebs abgezogenen Abschreibungen keinen Einfluss auf die Berechnung der Immobilienwertsteigerung beim Wiederverkauf. Der Erwerbspreis blieb unberührt. Das ist jetzt nicht mehr der Fall.
Seit dem 15. Februar 2025 mindern die vorgenommenen Abschreibungen den steuerlichen Erwerbspreis. Das Ergebnis: Die zu versteuernde Wertsteigerung steigt mechanisch an und wird mit der Einkommensteuer und den Sozialabgaben besteuert. Die Abzüge für die Haltedauer bleiben unverändert, aber die Berechnungsbasis ist breiter.
Diese Wiederintegration betrifft alle abgezogenen Abschreibungen, einschließlich derjenigen, die vor 2025 vorgenommen wurden, sofern die Veräußerung nach dem 15. Februar 2025 erfolgt. Um die Abschreibung im LMNP korrekt zu berechnen, muss diese Information nun bereits in der Erwerbsphase berücksichtigt und die steuerlichen Kosten beim Wiederverkauf simuliert werden.
Eine bemerkenswerte Ausnahme: Abschreibungen, die mit Bau-, Wiederaufbau-, Erweiterungs- oder Verbesserungsaufwendungen verbunden sind, werden nicht wieder integriert. Diese technische Unterscheidung sollte mit einem Steuerberater überprüft werden, da sie die Arbeitsstrategie beeinflussen kann.
Abschreibung nach Komponenten: Aufteilung und Dauer bei möbliertem Mietwohnraum
Die Immobilienabschreibung im LMNP basiert auf einer spezifischen Methode: der Aufteilung des Objekts nach Komponenten. Das Prinzip beruht auf einer einfachen Feststellung. Nicht alle Elemente eines Gebäudes nutzen sich gleich schnell ab. Das Dach verschlechtert sich langsamer als die elektrische Installation.
Das Objekt wird daher in mehrere Posten unterteilt, von denen jeder über seine eigene geschätzte Nutzungsdauer abgeschrieben wird. Das Grundstück selbst wird nie abgeschrieben: Es verliert keinen bilanziellen Wert.
Die wichtigsten Komponenten und ihre üblichen Dauer
- Das Rohbauwerk (tragende Wände, Fundamente) stellt den größten Teil des Wertes dar und wird über die längste Dauer abgeschrieben, oft mehrere Jahrzehnte
- Das Dach, die Abdichtung und die Fassaden liegen in einem mittleren Zeitraum, was einen kürzeren Renovierungszyklus als die Struktur widerspiegelt
- Technische Installationen (Sanitär, Elektrik, Heizung) und Innenausstattungen werden über kürzere Zeiträume abgeschrieben, da ihr Austausch häufiger erfolgt
- Die Möbel (Bettwäsche, Haushaltsgeräte, Küchenausstattung) werden über noch kürzere Zeiträume abgeschrieben, in der Regel im Bereich von wenigen Jahren
Die Aufteilung zwischen diesen Posten bestimmt das Tempo, mit dem die Abschreibungskosten das steuerliche Ergebnis mindern. Eine gut abgestimmte Aufteilung beschleunigt die Abzüge in den ersten Jahren, einer Zeit, in der die Mieteinnahmen oft am stärksten besteuert werden.
Berechnung der jährlichen Abschreibung im tatsächlichen Regime
Die Berechnung folgt der linearen Methode. Für jede Komponente entspricht die jährliche Abschreibungslast dem Wert der Komponente geteilt durch ihre geschätzte Nutzungsdauer. Das Ergebnis ergibt eine konstante Annuität über den gesamten Zeitraum.
Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel. Ein Objekt, das zu einem Gesamtbetrag erworben wurde, wobei der Grundstücksanteil ausgeschlossen ist. Das Rohbauwerk, geschätzt auf die Hälfte des Wertes ohne Grundstück, wird über eine lange Dauer abgeschrieben und generiert eine bescheidene Annuität. Die technischen Installationen, die auf einen kleineren Anteil geschätzt, aber schneller abgeschrieben werden, generieren eine verhältnismäßig höhere Annuität im Vergleich zu ihrem Wert.
Die Addition der Annuitäten jeder Komponente ergibt die gesamte Abschreibung, die jedes Jahr von den Mieteinnahmen abgezogen wird. Diese Abschreibung wird zu den klassischen abzugsfähigen Kosten (Darlehenszinsen, Versicherung, Verwaltungskosten, Grundsteuer) addiert, um das zu versteuernde Nettoeinkommen zu bilden.
Abzugsgrenze: kein Defizit durch Abschreibung
Die Abschreibung kann im LMNP kein steuerliches Defizit erzeugen. Wenn die Abschreibung über das Ergebnis nach Abzug der anderen Kosten hinausgeht, wird der Überschuss unbegrenzt in die folgenden Jahre vorgetragen. Er wird auf die Gewinne der folgenden Geschäftsjahre angerechnet.
Diese Regel bedeutet, dass in der Praxis in den ersten Betriebsjahren (wenn die Darlehenszinsen hoch sind) ein Teil der Abschreibungen zurückgehalten wird. Sie wird später verwendet, wenn die Darlehenskosten sinken und das Ergebnis vor Abschreibung wieder positiv wird.
Steuerliche Arbitrage LMNP: tatsächliches Regime gegen Mikro-BIC
Die Abschreibung existiert nur im tatsächlichen Regime. Im Mikro-BIC ersetzt ein Pauschalabzug alle Abzüge von Kosten und Abschreibungen. Die Wahl zwischen den beiden Regimen bestimmt die gesamte Steuerstrategie.
Das tatsächliche Regime wird vorteilhafter, wenn die Summe der abzugsfähigen Kosten und der Abschreibungen den Pauschalabzug des Mikro-BIC übersteigt. Dies ist fast immer der Fall für ein mit Kredit finanziertes Objekt mit neuer Einrichtung.
- Das Mikro-BIC eignet sich für einfache Situationen: Objekt seit langem im Besitz, ohne Kredit, mit wenigen Kosten und bescheidenen Mieteinnahmen
- Das tatsächliche Regime ist erforderlich, sobald ein kurzfristiger Kredit besteht, Arbeiten durchgeführt werden oder der Wert der Möbel signifikant ist
- Der Wechsel vom Mikro-BIC zum tatsächlichen Regime ist zu Beginn des Geschäftsjahres möglich, aber die Rückkehr zum Mikro-BIC erfordert dann eine Mindestdauer
Mit der Wiederintegration der Abschreibungen in die Wertsteigerung seit 2025 beschränkt sich die Arbitrage nicht mehr nur auf den Vergleich der Regime während der Betriebsphase. Die geplante Haltedauer und das Verkaufsszenario wiegen ebenso schwer wie die jährliche Steuerersparnis.
Die Berechnung der Abschreibung im LMNP bleibt ein mächtiger steuerlicher Hebel zur Reduzierung der Besteuerung der Mieteinnahmen. Die Reform von 2025 hat das gesamte Gleichgewicht verändert. Ein Investor, der heute in möblierten Wohnraum investiert, sollte nicht nur die jährliche Absetzung simulieren, sondern auch die steuerlichen Mehrkosten beim Wiederverkauf, bevor er seine Aufteilung nach Komponenten und seine Wahl des Regimes festlegt.