De afschrijving in LMNP is een boekhoudkundige registratie die de waardevermindering van een onroerend goed en zijn meubilair in de loop van de tijd weergeeft. Voorbehouden aan het werkelijke regime, stelt dit mechanisme in staat om het belastbare bedrag van de huurinkomsten te verlagen zonder kasuitstroom. Sinds de financiële wet van 2025 zijn de regels veranderd op een cruciaal punt: de verkoop. Het begrijpen van de berekening van de afschrijving en de huidige beperkingen beïnvloedt direct de netto-rendabiliteit van een investering in gemeubileerde verhuur.
Herintegratie van afschrijvingen in de meerwaarde: wat verandert de financiële wet van 2025
Voor 2025 hadden de afschrijvingen die tijdens de exploitatie werden afgetrokken geen invloed op de berekening van de onroerend goed meerwaarde bij verkoop. De aankoopprijs bleef intact. Dat is niet langer het geval.
Sinds 15 februari 2025 verlagen de toegepaste afschrijvingen de fiscale aankoopprijs. Het resultaat: de belastbare meerwaarde stijgt mechanisch, belast met de inkomstenbelasting en sociale bijdragen. De vrijstellingen voor de duur van het bezit blijven ongewijzigd, maar de berekeningsbasis is breder.
Deze herintegratie betreft alle afschrijvingen die zijn afgetrokken, inclusief die welke voor 2025 zijn toegepast, zolang de overdracht plaatsvindt na 15 februari 2025. Om goed de afschrijving in LMNP te berekenen, moet deze informatie nu worden geïntegreerd vanaf de acquisitiefase en de fiscale kosten bij verkoop worden gesimuleerd.
Een opmerkelijke uitzondering: afschrijvingen die verband houden met bouw-, reconstructie-, uitbreiding- of verbeteringskosten worden niet heringevoerd. Deze technische onderscheidingen verdienen verificatie met een accountant, omdat ze de strategie voor werkzaamheden kunnen beïnvloeden.
Afschrijving per component: ventilatie en duur in gemeubileerde verhuur
De onroerend goed afschrijving in LMNP is gebaseerd op een specifieke methode: de decompositie van het goed per component. Het principe begint met een eenvoudige vaststelling. Niet alle elementen van een gebouw slijten in hetzelfde tempo. Het dak degradeert langzamer dan de elektrische installatie.
Het goed wordt dus opgedeeld in verschillende posten, die elk worden afgeschreven over hun eigen geschatte gebruiksduur. De grond wordt nooit afgeschreven: deze verliest geen boekhoudkundige waarde.
De belangrijkste componenten en hun gebruikelijke duur
- De ruwbouw (dragende muren, funderingen) vertegenwoordigt het grootste deel van de waarde en wordt over de langste periode afgeschreven, vaak meerdere decennia
- Het dak, de waterdichtheid en de gevels bevinden zich op tussenliggende duur, wat een kortere renovatiecyclus weerspiegelt dan de structuur
- De technische installaties (sanitair, elektriciteit, verwarming) en de binneninrichtingen worden over kortere periodes afgeschreven, omdat hun vervanging vaker voorkomt
- Het meubilair (bedden, huishoudelijke apparaten, keukenapparatuur) wordt over nog kortere periodes afgeschreven, meestal van enkele jaren
De ventilatie tussen deze posten bepaalt het tempo waarmee de afschrijvingslasten het fiscale resultaat zullen verlagen. Een goed afgestelde ventilatie versnelt de aftrek in de eerste jaren, een periode waarin de huurinkomsten vaak het meest belast worden.
Berekening van de jaarlijkse afschrijving in het werkelijke regime
De berekening volgt de lineaire methode. Voor elke component komt de jaarlijkse afschrijvingslast overeen met de waarde van de component gedeeld door de geschatte gebruiksduur. Het resultaat geeft een constante annuite over de gehele periode.
Laten we een vereenvoudigd voorbeeld nemen. Een goed dat is verworven voor een totaalbedrag waarvan het deel van de grond is uitgesloten. De ruwbouw, geschat op de helft van de waarde exclusief grond, wordt over een lange periode afgeschreven en genereert een bescheiden annuite. De technische installaties, geschat op een kleinere fractie maar sneller afgeschreven, genereren een proportioneel hogere annuite in verhouding tot hun waarde.
De optelling van de annuite van elke component geeft de totale afschrijvingsdotatie, die elk jaar van de huurinkomsten wordt afgetrokken. Deze dotatie wordt toegevoegd aan de klassieke aftrekbare kosten (leningrente, verzekering, beheerskosten, onroerende voorheffing) om het belastbare nettoresultaat te vormen.
Limiet van aftrek: geen tekort door afschrijving
Afschrijving kan geen fiscaal tekort creëren in LMNP. Als de dotatie aan afschrijvingen het resultaat na aftrek van de andere kosten overschrijdt, is het overschot onbeperkt over te dragen. Het zal worden verrekend met de winsten van de volgende boekjaren.
Deze regel betekent dat in de praktijk, tijdens de eerste jaren van exploitatie (wanneer de leningrente hoog is), een deel van de afschrijvingen in reserve wordt gehouden. Dit zal later worden gebruikt, wanneer de leninglasten afnemen en het resultaat vóór afschrijving weer positief wordt.
Fiscale arbitrage LMNP: werkelijke regime versus micro-BIC
Afschrijving bestaat alleen in het werkelijke regime. In de micro-BIC vervangt een forfaitaire vrijstelling elke aftrek van kosten en afschrijvingen. De keuze tussen de twee regimes bepaalt de gehele fiscale strategie.
Het werkelijke regime wordt voordeliger wanneer het totaal van de aftrekbare kosten en afschrijvingen de forfaitaire vrijstelling van de micro-BIC overschrijdt. Dit is bijna altijd het geval voor een goed dat met een lening is gefinancierd met recent meubilair.
- De micro-BIC is geschikt voor eenvoudige situaties: goed dat al lange tijd wordt aangehouden, zonder lening, met weinig kosten en bescheiden huurinkomsten
- Het werkelijke regime is van toepassing zodra er een korte lening is, er werkzaamheden worden uitgevoerd, of het bedrag van het meubilair aanzienlijk is
- De overstap van micro-BIC naar werkelijke is mogelijk aan het begin van het boekjaar, maar de terugkeer naar micro-BIC vereist daarna een minimale duur
Met de herintegratie van afschrijvingen in de meerwaarde sinds 2025, beperkt de arbitrage zich niet langer tot het vergelijken van de regimes tijdens de exploitatiefase. De voorziene houdduur en het verkoopscenario wegen even zwaar als de jaarlijkse fiscale besparing.
De berekening van de afschrijving in LMNP blijft een krachtig fiscaal instrument om de belasting op huurinkomsten te verlagen. De hervorming van 2025 heeft het globale evenwicht veranderd. Een investeerder die vandaag in gemeubileerde verhuur stapt, doet er goed aan niet alleen de jaarlijkse aftrek te simuleren, maar ook de fiscale meerkosten bij verkoop, voordat hij zijn ventilatie per component en zijn keuze van regime vastlegt.