La amortización en LMNP es un registro contable que refleja la pérdida de valor de un bien inmobiliario y de su mobiliario a lo largo del tiempo. Reservado al régimen real, este mecanismo permite reducir el monto imponible de los ingresos por alquiler sin salida de tesorería. Desde la ley de finanzas 2025, las reglas han cambiado en un punto decisivo: la reventa. Comprender el cálculo de la amortización y sus límites actuales condiciona directamente la rentabilidad neta de una inversión en alquiler amueblado.
Reintegración de las amortizaciones en la plusvalía: lo que cambia la ley de finanzas 2025
Antes de 2025, las amortizaciones deducidas durante la explotación no tenían ningún impacto en el cálculo de la plusvalía inmobiliaria en la reventa. El precio de adquisición permanecía intacto. Ya no es el caso.
Desde el 15 de febrero de 2025, las amortizaciones practicadas vienen a disminuir el precio de adquisición fiscal. El resultado: la plusvalía imponible aumenta mecánicamente, gravada con el impuesto sobre la renta y las contribuciones sociales. Las reducciones por duración de tenencia permanecen sin cambios, pero la base de cálculo es más amplia.
Esta reintegración afecta a todas las amortizaciones deducidas, incluidos aquellas practicadas antes de 2025, siempre que la cesión ocurra después del 15 de febrero de 2025. Para bien calcular la amortización en LMNP, ahora es necesario integrar este dato desde la fase de adquisición y simular el costo fiscal en la reventa.
Una excepción notable: las amortizaciones relacionadas con gastos de construcción, reconstrucción, ampliación o mejora no son reintegradas. Esta distinción técnica merece ser verificada con un experto contable, ya que puede orientar la estrategia de trabajos.
Amortización por componente: ventilación y duraciones en alquiler amueblado
La amortización inmobiliaria en LMNP se basa en un método específico: la descomposición del bien por componente. El principio parte de una constatación simple. Todos los elementos de un edificio no se desgastan al mismo ritmo. La cubierta se degrada menos rápido que la instalación eléctrica.
El bien se divide, por tanto, en varios postes, cada uno amortizado en su propia duración de uso estimada. El terreno, por su parte, nunca se amortiza: no pierde valor contable.
Los principales componentes y sus duraciones habituales
- La obra gruesa (muros de carga, cimientos) representa la parte más importante del valor y se amortiza en la duración más larga, a menudo varias décadas
- La cubierta, la estanqueidad y las fachadas se sitúan en duraciones intermedias, reflejando un ciclo de renovación más corto que la estructura
- Las instalaciones técnicas (fontanería, electricidad, calefacción) y los acabados interiores se amortizan en duraciones más cortas, ya que su reemplazo ocurre más frecuentemente
- El mobiliario (ropa de cama, electrodomésticos, equipos de cocina) se amortiza en duraciones aún más reducidas, generalmente del orden de unos pocos años
La ventilación entre estos postes determina el ritmo al que los gastos de amortización reducirán el resultado fiscal. Una ventilación bien calibrada acelera la deducción en los primeros años, período en el que los ingresos por alquiler suelen estar más gravados.
Cálculo de la amortización anual en el régimen real
El cálculo sigue el método lineal. Para cada componente, la carga anual de amortización corresponde al valor del componente dividido por su duración de uso estimada. El resultado da una anualidad constante durante todo el período.
Tomemos un ejemplo simplificado. Un bien adquirido por un monto global del cual se excluye la parte del terreno. La obra gruesa, estimada en la mitad del valor sin terreno, amortizada en una larga duración, genera una anualidad modesta. Las instalaciones técnicas, estimadas en una fracción más pequeña pero amortizadas más rápidamente, generan una anualidad proporcionalmente más alta en relación con su valor.
La suma de las anualidades de cada componente da la dotación total a las amortizaciones, deducida cada año de los ingresos por alquiler. Esta dotación se suma a los gastos deducibles clásicos (intereses de préstamo, seguro, gastos de gestión, impuesto sobre bienes inmuebles) para formar el resultado neto imponible.
Límite de deducción: no hay déficit por amortización
La amortización no puede crear un déficit fiscal en LMNP. Si la dotación a las amortizaciones supera el resultado después de deducir otros gastos, el excedente es trasladable sin límite de duración. Se imputará a los beneficios de los ejercicios siguientes.
Esta regla significa que, en la práctica, durante los primeros años de explotación (cuando los intereses de préstamo son altos), una parte de las amortizaciones se reserva. Se utilizará más tarde, cuando los gastos de préstamo disminuyan y el resultado antes de amortización vuelva a ser positivo.
Arbitraje fiscal LMNP: régimen real contra micro-BIC
La amortización solo existe en el régimen real. En el micro-BIC, una deducción forfaitaria reemplaza cualquier deducción de gastos y amortizaciones. La elección entre los dos regímenes condiciona toda la estrategia fiscal.
El régimen real se vuelve más ventajoso cuando el total de los gastos deducibles y las amortizaciones supera la deducción forfaitaria del micro-BIC. Esto es casi siempre el caso para un bien financiado a crédito con mobiliario reciente.
- El micro-BIC es adecuado para situaciones simples: bien poseído desde hace mucho tiempo, sin préstamo, con pocos gastos y ingresos por alquiler modestos
- El régimen real se impone tan pronto como hay un préstamo corto, se realizan trabajos, o el monto del mobiliario es significativo
- El paso del micro-BIC al real es posible al inicio del ejercicio, pero el regreso al micro-BIC obliga a permanecer en él durante un tiempo mínimo
Con la reintegración de las amortizaciones en la plusvalía desde 2025, el arbitraje ya no se limita a comparar los regímenes en la fase de explotación. La duración de tenencia prevista y el escenario de reventa pesan tanto como el ahorro fiscal anual.
El cálculo de la amortización en LMNP sigue siendo un potente apalancamiento fiscal para reducir la imposición sobre los ingresos por alquiler. La reforma de 2025 ha modificado el equilibrio global. Un inversor que entra hoy en el alquiler amueblado tiene interés en simular no solo la deducción anual, sino también el sobrecosto fiscal en la reventa, antes de fijar su ventilación por componente y su elección de régimen.