A depreciação em LMNP é um lançamento contábil que traduz a perda de valor de um imóvel e de seu mobiliário ao longo do tempo. Reservado ao regime real, esse mecanismo permite reduzir o montante tributável dos rendimentos locativos sem saída de caixa. Desde a lei de finanças de 2025, as regras mudaram em um ponto decisivo: a revenda. Compreender o cálculo da depreciação e suas limitações atuais condiciona diretamente a rentabilidade líquida de um investimento em locação mobiliada.
Reintegração das depreciações na mais-valia: o que muda com a lei de finanças de 2025
Antes de 2025, as depreciações deduzidas durante a exploração não tinham nenhum impacto no cálculo da mais-valia imobiliária na revenda. O preço de aquisição permanecia intacto. Isso não é mais o caso.
Desde 15 de fevereiro de 2025, as depreciações praticadas diminuem o preço de aquisição fiscal. O resultado: a mais-valia tributável aumenta mecanicamente, sendo tributada pelo imposto de renda e pelas contribuições sociais. As isenções por tempo de posse permanecem inalteradas, mas a base de cálculo é mais ampla.
Essa reintegração diz respeito a todas as depreciações deduzidas, incluindo aquelas praticadas antes de 2025, desde que a cessão ocorra após 15 de fevereiro de 2025. Para bem calcular a depreciação em LMNP, agora é necessário integrar essa informação desde a fase de aquisição e simular o custo fiscal na revenda.
Uma exceção notável: as depreciações relacionadas a despesas de construção, reconstrução, ampliação ou melhoria não são reintegradas. Essa distinção técnica merece ser verificada com um contador, pois pode orientar a estratégia de obras.
Depreciação por componente: ventilação e durações em locação mobiliada
A depreciação imobiliária em LMNP baseia-se em um método específico: a decomposição do bem por componente. O princípio parte de uma constatação simples. Todos os elementos de um edifício não se desgastam no mesmo ritmo. O telhado se degrada menos rapidamente do que a instalação elétrica.
O bem é, portanto, dividido em várias partes, cada uma depreciada em sua própria duração de uso estimada. O terreno, por sua vez, nunca é depreciado: ele não perde valor contábil.
Os principais componentes e suas durações habituais
- A estrutura (paredes portantes, fundações) representa a parte mais importante do valor e se deprecia ao longo da duração mais longa, muitas vezes várias décadas
- O telhado, a impermeabilização e as fachadas estão em durações intermediárias, refletindo um ciclo de renovação mais curto do que a estrutura
- As instalações técnicas (encanamento, eletricidade, aquecimento) e os arranjos internos se depreciam em durações mais curtas, pois sua substituição ocorre com mais frequência
- O mobiliário (camas, eletrodomésticos, equipamentos de cozinha) se deprecia em durações ainda mais reduzidas, geralmente na ordem de alguns anos
A ventilação entre essas partes determina o ritmo ao qual as despesas de depreciação reduzirão o resultado fiscal. Uma ventilação bem calibrada acelera a dedução nos primeiros anos, período em que os rendimentos locativos são frequentemente os mais tributados.
Cálculo da depreciação anual no regime real
O cálculo segue o método linear. Para cada componente, a carga anual de depreciação corresponde ao valor do componente dividido pela sua duração de uso estimada. O resultado fornece uma anuidade constante ao longo de todo o período.
Vamos tomar um exemplo simplificado. Um bem adquirido por um montante global do qual a parte do terreno é excluída. A estrutura, estimada em metade do valor sem o terreno, depreciada ao longo de uma longa duração, gera uma anuidade modesta. As instalações técnicas, estimadas em uma fração menor, mas depreciadas mais rapidamente, geram uma anuidade proporcionalmente mais alta em relação ao seu valor.
A soma das anuidades de cada componente dá a dotação total para depreciações, deduzida a cada ano dos rendimentos locativos. Essa dotação se soma às despesas dedutíveis clássicas (juros de empréstimos, seguro, taxas de gestão, imposto predial) para formar o resultado líquido tributável.
Limite de dedução: sem déficit por depreciação
A depreciação não pode criar déficit fiscal em LMNP. Se a dotação para depreciações exceder o resultado após a dedução das outras despesas, o excedente pode ser transportado sem limite de duração. Ele será imputado nos lucros dos exercícios seguintes.
Essa regra significa que, na prática, durante os primeiros anos de exploração (quando os juros de empréstimos são altos), uma parte das depreciações é mantida em reserva. Ela será utilizada mais tarde, quando as despesas de empréstimo diminuírem e o resultado antes da depreciação voltar a ser positivo.
Arbitragem fiscal LMNP: regime real contra micro-BIC
A depreciação só existe no regime real. No micro-BIC, uma isenção fixa substitui toda dedução de despesas e depreciações. A escolha entre os dois regimes condiciona toda a estratégia fiscal.
O regime real se torna mais vantajoso quando o total das despesas dedutíveis e das depreciações excede a isenção fixa do micro-BIC. Isso é quase sempre o caso para um bem financiado a crédito com mobiliário recente.
- O micro-BIC é adequado para situações simples: bem possuído há muito tempo, sem empréstimo, com poucas despesas e rendimentos locativos modestos
- O regime real se impõe assim que um empréstimo é curto, que obras são realizadas, ou que o valor do mobiliário é significativo
- A transição do micro-BIC para o real é possível no início do exercício, mas o retorno ao micro-BIC exige que se permaneça nele por um período mínimo
Com a reintegração das depreciações na mais-valia desde 2025, a arbitragem não se limita mais a comparar os regimes na fase de exploração. A duração de posse prevista e o cenário de revenda pesam tanto quanto a economia fiscal anual.
O cálculo da depreciação em LMNP continua sendo uma alavanca fiscal poderosa para reduzir a tributação sobre os rendimentos locativos. A reforma de 2025 alterou o equilíbrio global. Um investidor que entra hoje na locação mobiliada tem interesse em simular não apenas a dedução anual, mas também o custo fiscal na revenda, antes de definir sua ventilação por componente e sua escolha de regime.