De online vastgoedmarkt komt in een fase waarin digitale tools niet langer alleen advertenties weergeven. Ze filteren, scoren, genereren inhoud en sturen de aankoop- of huurbeslissingen. Deze technische mutatie herdefinieert zowel de professionele praktijken als de wettelijke verplichtingen.
AI en vastgoedadvertenties: het strenger wordende regelgevingskader
De overheid heeft op 14 juli 2026 een officiële reactie gepubliceerd waarin wordt herinnerd dat de regels voor eerlijkheid en het verbod op misleidende handelspraktijken van toepassing zijn op advertenties die door kunstmatige intelligentie zijn geproduceerd of bewerkt. Deze herinnering richt zich rechtstreeks op tools die foto’s verfraaien, beschrijvingen herformuleren of virtuele rondleidingen genereren op basis van gedeeltelijke gegevens.
Het meest gevoelige punt betreft de geautomatiseerde selectie van huurkandidaten. Wanneer een algoritme dossiers sorteert op basis van inkomenscriteria, gezinsomstandigheden of geografische oorsprong, kan het verboden discriminaties reproduceren. Professionals die deze tools gebruiken, dragen hun verantwoordelijkheid, zelfs als de vooringenomenheid voortkomt uit het model en niet uit een opzettelijke bedoeling.
We zien dat de meeste platforms hun algemene voorwaarden nog niet hebben aangepast aan deze realiteit. Makelaars die de opstelling van advertenties uitbesteden aan tekstgeneratoren, moeten elke vermelding controleren: oppervlakte, diagnose, energieprestatie. Een fout die door AI is gegenereerd, blijft een fout die toerekenbaar is aan de professional die publiceert.
Op het vastgoedplatform Actu Immobilier aggregeren de advertenties al gegevens die zijn gekruist tussen diagnoses en locatie, wat de richting illustreert die de sector opgaat naar meer gestructureerde transparantie.
Nieuwe DPE-coëfficiënt: concrete impact op de prijzen van de vastgoedmarkt
Sinds 1 januari 2026 is de omrekeningscoëfficiënt voor elektriciteit in de berekening van de DPE verlaagd van 2,3 naar 1,9. Deze technische wijziging heeft directe gevolgen voor de waardering van onroerend goed.
Woningen die elektrisch worden verwarmd, met name appartementen met recente radiatoren of warmtepompen, kunnen zonder enige werkzaamheden een energieklasse omhoog gaan. Een woning die als F is geclassificeerd, kan naar E verschuiven, waardoor deze uit de categorie van thermische doorlaters valt die aan een verhuurverbod zijn onderworpen.
- Eigenaren van elektrische woningen die als F of G zijn geclassificeerd, hebben er belang bij om een nieuwe DPE te laten uitvoeren met de geactualiseerde coëfficiënt voordat ze tot verkoop of verhuur overgaan.
- Kopers moeten de datum van de DPE in de advertentie controleren: een diagnose die vóór 1 januari 2026 is uitgevoerd, gebruikt nog de oude coëfficiënt en kan de werkelijke prestatie van het goed onderwaarderen.
- Online makelaars die filters op energieklasse weergeven, moeten hun databases bijwerken om te voorkomen dat ze herclassificeerde woningen uitsluiten.
Deze verandering herverdeelt de kaarten op de markt voor kleine woningen in de stad, waar elektrische verwarming dominant blijft. Een herclassificatie van G naar E kan een significante prijsverschil betekenen bij de doorverkoop, zonder dat de woning fysiek is veranderd.
Herstel van transacties: metropolen versus plattelandsgebieden
De gegevens die begin september 2026 zijn gepubliceerd, bevestigen een patroon dat we hadden voorzien: het herstel van de vastgoedmarkt blijft zeer ongelijk verdeeld over de gebieden. Grote steden vertonen een stabilisatie van de volumes met een lichte prijsdaling. De plattelandsgebieden daarentegen tonen een hogere veerkracht en meer uitgesproken prijsstijgingen.
Deze divergentie kan worden verklaard door verschillende structurele factoren. De hypotheekrentes zijn gestegen voor looptijden van 20 en 25 jaar, aangedreven door een OAT van 10 jaar die al jaren op het hoogste niveau staat. Deze stijging benadeelt vooral kopers op de krappe markten, waar de geleende bedragen hoog zijn, meer dan die in gebieden waar de prijzen toegankelijk blijven.
Online vastgoedplatforms weerspiegelen deze trend. De zoekopdrachten naar huizen in de voorsteden of op het platteland nemen toe, terwijl de aanvragen voor Parijse appartementen stagnatie vertonen. De prijsbewakingshulpmiddelen die zijn geïntegreerd in de portals, maken het nu mogelijk om deze verschillen in real-time te volgen.
Hypotheekrente en afwachtende houding van kopers
De Europese Centrale Bank moest zich op 10 september 2026 uitspreken. Deze deadline heeft een algemene afwachtende houding onder potentiële kopers in stand gehouden. Een markt die nog herstellende is, wordt belemmerd door de rentes en de onzekerheid over het middelgrote monetaire beleid.
We raden verkopers aan niet te wachten op een hypothetische renteverlaging om hun prijs aan te passen. Goed gepositioneerde goederen vanaf de online publicatie worden binnen redelijke termijnen verkocht. De overprijzen die zijn ontstaan in de periode 2021-2022 blijven de transacties blokkeren in gebieden waar kopers alternatieven hebben.
Frauduleuze advertenties online: een onopgelost structureel probleem
Frauduleuze advertenties worden niet systematisch van verhuursites verwijderd. Gebruikers melden onbereikbare contacten en geautomatiseerde antwoorden van AI wanneer ze proberen de platforms te waarschuwen.
Het klassieke schema blijft hetzelfde: een aantrekkelijke advertentie, een dossier dat snel wordt geaccepteerd, een gevraagde overschrijving, en vervolgens verdwijning van de valse eigenaar. De nieuwigheid ligt in de verfijning van de tools die door fraudeurs worden gebruikt, die realistische beschrijvingen, bewerkte foto’s en geloofwaardige conversatie-uitwisselingen genereren met behulp van chatbots.
- Controleer systematisch de identiteit van de eigenaar via het kadaster of een notaris voordat u een overschrijving doet.
- Wees voorzichtig met advertenties waarvan de foto’s te homogeen lijken of waarvan de beschrijving repetitieve generieke formuleringen bevat.
- Geef de voorkeur aan platforms die een identiteitscontrole van de verhuurder vereisen voordat ze worden gepubliceerd.
De online vastgoedmarkt wordt efficiënter, maar deze efficiëntie komt ook ten goede aan kwaadwillende actoren. De regulering die door de overheid is aangekondigd over het gebruik van AI in advertenties, moet mechanismen voor automatische detectie van frauduleuze inhoud omvatten om een echte impact op het terrein te hebben.
