Der Online-Immobilienmarkt tritt in eine Phase ein, in der digitale Werkzeuge nicht mehr nur Anzeigen anzeigen. Sie filtern, bewerten, generieren Inhalte und lenken Kauf- oder Mietentscheidungen. Diese technische Veränderung definiert sowohl die beruflichen Praktiken als auch die regulatorischen Verpflichtungen neu.
KI und Immobilienanzeigen: der sich verschärfende regulatorische Rahmen
Die Regierung hat am 14. Juli 2026 eine offizielle Antwort veröffentlicht, die daran erinnert, dass die Regeln der Loyalität und das Verbot irreführender Geschäftspraktiken auch für durch künstliche Intelligenz erzeugte oder bearbeitete Anzeigen gelten. Diese Erinnerung richtet sich direkt an die Werkzeuge, die Fotos verschönern, Beschreibungen umformulieren oder virtuelle Besichtigungen aus unvollständigen Daten generieren.
Der sensibelste Punkt betrifft die automatisierte Auswahl von Mietkandidaten. Wenn ein Algorithmus die Bewerbungen nach Einkommenskriterien, familiärer Situation oder geografischer Herkunft sortiert, kann er Diskriminierungen reproduzieren, die gesetzlich verboten sind. Die Fachleute, die diese Werkzeuge verwenden, machen sich verantwortlich, auch wenn die Voreingenommenheit vom Modell und nicht von einer absichtlichen Handlung stammt.
Wir beobachten, dass die meisten Plattformen ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen noch nicht an diese Realität angepasst haben. Die Makler, die die Erstellung von Anzeigen an Textgeneratoren delegieren, müssen jede Angabe überprüfen: Fläche, Diagnose, Energieeffizienz. Ein von der KI generierter Fehler bleibt ein Fehler, der dem Fachmann, der veröffentlicht, zuzurechnen ist.
Auf der Immobilienplattform Actu Immobilier aggregieren die Anzeigen bereits Daten, die zwischen Diagnosen und Standort verknüpft sind, was die Richtung verdeutlicht, in die sich der Sektor in Richtung mehr strukturierter Transparenz bewegt.
Neuer DPE-Koeffizient: konkreter Einfluss auf die Immobilienpreise
Seit dem 1. Januar 2026 ist der Umrechnungskoeffizient für Strom bei der Berechnung des DPE von 2,3 auf 1,9 gesenkt worden. Diese technische Änderung hat direkte Auswirkungen auf die Bewertung von Immobilien.
Die mit Strom beheizten Wohnungen, insbesondere die mit modernen Heizkörpern oder Wärmepumpen ausgestatteten Apartments, können ohne Renovierungsarbeiten eine Energieklasse gewinnen. Eine als F eingestufte Immobilie kann auf E umschlagen und damit aus der Kategorie der thermischen Siebenschläfer, die einem Vermietungsverbot unterliegen, herausfallen.
- Eigentümer von elektrischen Wohnungen der Klassen F oder G sollten vor dem Verkauf oder der Vermietung einen neuen DPE mit dem aktualisierten Koeffizienten erstellen lassen.
- Käufer müssen das Datum des in der Anzeige angegebenen DPE überprüfen: Ein vor dem 1. Januar 2026 erstelltes Gutachten verwendet noch den alten Koeffizienten und könnte die tatsächliche Leistung der Immobilie unterbewerten.
- Online-Vermittler, die Filter nach Energieklasse anzeigen, müssen ihre Datenbanken aktualisieren, um zu vermeiden, dass umklassifizierte Immobilien ausgeschlossen werden.
Diese Änderung verändert die Karten auf dem Markt für kleine städtische Flächen, wo die elektrische Heizung nach wie vor dominant ist. Eine Umklassifizierung von G auf E kann einen signifikanten Preisunterschied beim Wiederverkauf darstellen, ohne dass sich die Immobilie physisch verändert hat.
Wiederbelebung der Transaktionen: Metropolen gegen ländliche Gebiete
Die Anfang September 2026 veröffentlichten Daten bestätigen ein Muster, das wir erwartet hatten: Die Wiederbelebung des Immobilienmarktes bleibt je nach Region sehr ungleich. Die großen Städte zeigen eine Stabilisierung der Volumina mit einem leichten Rückgang der Preise. Die ländlichen Räume hingegen zeigen eine überlegene Resilienz und deutlichere Preissteigerungen.
Diese Divergenz erklärt sich durch mehrere strukturelle Faktoren. Die Hypothekenzinsen sind für Laufzeiten von 20 und 25 Jahren gestiegen, getragen von einer 10-jährigen OAT, die seit mehreren Jahren auf dem höchsten Stand ist. Dieser Anstieg trifft die Käufer in angespannten Märkten, wo die geliehenen Beträge hoch sind, härter als die in Gebieten, in denen die Preise erschwinglich bleiben.
Die Online-Immobilienplattformen spiegeln diesen Trend wider. Die Suchanfragen nach Häusern in suburbanen oder ländlichen Gebieten nehmen zu, während die Anfragen nach Pariser Apartments stagnieren. Die in die Portale integrierten Preisüberwachungswerkzeuge ermöglichen es nun, diese Unterschiede in Echtzeit zu verfolgen.
Hypothekenzinsen und Abwartenshaltung der Käufer
Die Europäische Zentralbank sollte sich am 10. September 2026 äußern. Dieser Termin hat eine allgemeine Abwartenshaltung bei potenziellen Käufern gefördert. Ein noch genesender Markt wird durch die Zinsen und die Unsicherheit über die Geldpolitik auf mittlere Sicht gebremst.
Wir empfehlen Verkäufern, nicht auf einen hypothetischen Rückgang der Zinsen zu warten, um ihren Preis anzupassen. Immobilien, die von Anfang an richtig positioniert sind, verkaufen sich in angemessenen Zeiträumen. Die Überbewertungen aus der Zeit 2021-2022 blockieren weiterhin die Transaktionen in den Gebieten, in denen Käufer Alternativen haben.
Betrügerische Anzeigen online: ein ungelöstes strukturelles Problem
Betrügerische Anzeigen werden nicht systematisch von den Vermietungsseiten entfernt. Nutzer berichten von nicht erreichbaren Kontakten und automatisierten Antworten durch KI, wenn sie versuchen, die Plattformen zu alarmieren.
Das klassische Schema bleibt dasselbe: eine attraktive Anzeige, ein schnell akzeptiertes Dossier, eine angeforderte Überweisung und dann das Verschwinden des falschen Eigentümers. Die Neuheit liegt in der Raffinesse der von den Betrügern verwendeten Werkzeuge, die realistische Beschreibungen, bearbeitete Fotos und glaubwürdige Konversationen dank Chatbots generieren.
- Überprüfen Sie systematisch die Identität des Eigentümers über das Grundbuch oder einen Notar vor jeder Überweisung.
- Seien Sie vorsichtig bei Anzeigen, deren Fotos zu homogen erscheinen oder deren Beschreibung sich aus sich wiederholenden generischen Formulierungen zusammensetzt.
- Bevorzugen Sie Plattformen, die eine Identitätsprüfung des Vermieters vor der Veröffentlichung verlangen.
Der Online-Immobilienmarkt gewinnt an Effizienz, aber diese Effizienz kommt auch böswilligen Akteuren zugute. Die vom Staat angekündigte Regulierung zur Nutzung von KI in Anzeigen muss Mechanismen zur automatischen Erkennung betrügerischer Inhalte enthalten, um einen echten Einfluss vor Ort zu haben.
