De Franse vastgoedmarkt bevindt zich sinds 2023 in een fase van herschikking waarin de dynamieken tussen oud en nieuw duidelijk uiteenlopen. Het begrijpen van deze verschillen maakt het mogelijk om een aankoop- of investeringsproject met meer precisie te kalibreren. Welke indicatoren onderscheiden daadwerkelijk de veelbelovende segmenten van de risicogebieden voor kopers in 2024 en daarna?
Oud versus nieuw: twee markten met tegengestelde trajecten
Concurrentiële artikelen behandelen vastgoed vaak als een homogeen blok. Recente gegevens vertellen een ander verhaal. De verkopen van oude woningen zijn met ongeveer 10 tot 12 % gestegen tussen 2024 en 2025, gestimuleerd door de daling van de rente en de terugkeer van starters.
Het nieuwe vastgoed blijft echter achter. De bouwvolumes blijven onvoldoende om aan de behoeften te voldoen, en de levertijden worden langer. Deze divergentie verandert de kijk op een vastgoedproject: het oude wordt opnieuw de kern van de markt, terwijl het nieuwe een verhoogd risico met zich meebrengt op het gebied van beschikbaarheid en levertijden.
| Criteria | Oud | Nieuw |
|---|---|---|
| Transactievolume (tendens 2024-2025) | Significant in stijgende lijn | Langdurige daling |
| Beschikbaarheid van woningen | Ruim aanbod op de markt | Beperkte voorraad, zeldzame projecten |
| Aankooptermijnen | Kort (enkele maanden) | Lang (vaak meer dan een jaar) |
| Te verwachten werkzaamheden | Frequent energie-renovatie | Voldoet aan normen, geen directe werkzaamheden |
| Onderhandelingsmarge op de prijs | Reëel, vooral op thermisch onrendabele woningen | Bijna nihil |
Voor kopers die de beschikbare aanbiedingen op deze twee segmenten willen vergelijken, biedt de site Espress Home vastgoed de mogelijkheid om advertenties te filteren op type woning en locatie.
Hypotheekrente: wat de daling concreet verandert
De daling van de rente die in 2024 is ingezet, heeft een directe invloed op de leencapaciteit van huishoudens. Een lagere rente vermindert de maandlasten en het totale bedrag aan rente dat over de looptijd van de lening wordt betaald. Voor hetzelfde inkomen neemt het leenbedrag toe.
De banken, op zoek naar marktaandeel, hebben deze beweging ondersteund door sommige toekenningscriteria te versoepelen.
Deze verbetering profiteert echter niet gelijkmatig voor alle profielen. Leners zonder eigen inleg of met onregelmatige inkomsten blijven onderworpen aan strikte voorwaarden. De rentegrens, hoewel sinds 2023 maandelijks aangepast, blijft de meest kwetsbare dossiers filteren.
Starters: een geleidelijke terugkeer
De Renteloze Lening (PTZ) blijft een hefboom voor starters, ook al is het bereik ervan herzien. De toegangseisen voor krediet zijn over het algemeen versoepeld voor dit publiek, wat gedeeltelijk de opleving van transacties in de oude markt verklaart.
Het profiel van de lener blijft bepalend. Een persoonlijke inleg, hoe bescheiden ook, en een gedocumenteerde professionele stabiliteit zijn de twee criteria die een dossier naar acceptatie kunnen doen verschuiven.
Thermisch onrendabele woningen en DPE: de kalender die de huurinvesteringen hertekent
Sinds 1 januari 2025 kunnen woningen die als G zijn geclassificeerd volgens het energieprestatiecertificaat niet meer worden verhuurd. Dit verbod, voorzien door de Klimaat- en Veerkrachtwet, heeft al meetbare effecten op de markt.
- Verhuurders van G-woningen moeten energie-renovatiewerkzaamheden uitvoeren of hun woning van de huurmarkt halen, wat het aanbod op de verkoopmarkt in de oude sector vergroot.
- De woningen die als F zijn geclassificeerd, zullen in de komende jaren hetzelfde verbodskalender volgen, en de E-woningen uiterlijk in 2034, wat een voortdurende druk op de eigenaren creëert.
- Voor kopers vertegenwoordigen thermisch onrendabele woningen een kans om tegen een verlaagd tarief te kopen, op voorwaarde dat de renovatiekosten nauwkeurig worden begroot.
Deze verscherping van de regelgeving verandert de rentabiliteit van huurinvesteringen. Een F-geclassificeerde woning die vandaag zonder renovatieplan wordt gekocht, zal op middellange termijn niet verhuurbaar worden. De schatting van de kosten voor de conformiteitswerkzaamheden moet vanaf de projectfase in de rentabiliteitsberekening worden opgenomen.
Aankoopstrategie voor slecht geclassificeerde woningen
De onderhandeling over de aankoopprijs van een thermisch onrendabele woning kan aanzienlijke niveaus bereiken, precies omdat verkopers anticiperen op het verhuurverbod. Het prijsverschil tussen een D-geclassificeerde woning en een G-geclassificeerde woning in hetzelfde gebied is sinds de invoering van de beperkingen vergroot.
Een energie-intensieve woning kopen om te renoveren blijft relevant als aan drie voorwaarden is voldaan: een voldoende aankoopkorting, een realistische renovatieofferte, en een haalbaar doel-DPE (minimaal E, idealiter D). Zonder deze drie elementen die vooraf zijn gecontroleerd, weegt het financiële risico zwaarder dan de kans.
Vastgoedprijzen en territoriale ongelijkheden: een markt met twee snelheden
De nationale trend verbergt zeer contrasterende lokale realiteiten. Grote metropolen zoals Bordeaux of Parijs behouden hoge prijsniveaus ondanks een correctie die sinds 2023 is ingezet. Middelgrote steden en bepaalde voorstedelijke gebieden daarentegen vertonen sterkere dalingen.
Deze territoriale heterogeniteit maakt een lokale vastgoedtaxatie noodzakelijk voordat een aanbod wordt gedaan. De prijzen per vierkante meter kunnen tussen twee wijken van dezelfde agglomeratie variëren van het simpele tot het dubbele.
- In de gespannen metropolen blijft de prijsdaling gematigd en vernieuwt het aanbod zich snel.
- In de ontspannen markten verlengen de verkooptermijnen zich en nemen de onderhandelingsmarges toe.
- Aantrekkelijke plattelandsgebieden (kust, bergen) volgen een eigen logica, vaak losgekoppeld van de nationale indicatoren.
De keuze van het geografische gebied weegt even zwaar als het rentepercentage in het succes van een aankoopproject. Een renteverlaging van 0,5 punt compenseert geen overbetaling van 15 % op de aankoopprijs.
De vastgoedmarkt van 2024-2025 beloont kopers die drie parameters combineren voordat ze zich engageren: het DPE van de beoogde woning, het lokale prijsniveau vergeleken met recente transacties, en hun werkelijke leencapaciteit na simulatie. Degenen die een van deze drie assen negeren, lopen het risico op kostbare correcties zodra de overeenkomst is ondertekend.
