Der französische Immobilienmarkt befindet sich seit 2023 in einer Phase der Umstrukturierung, in der die Dynamiken zwischen Alt und Neu deutlich divergieren. Diese Unterschiede zu verstehen, ermöglicht es, ein Kauf- oder Investitionsprojekt mit mehr Präzision zu kalibrieren. Welche Indikatoren unterscheiden tatsächlich die tragfähigen Segmente von den Risikozonen für Käufer im Jahr 2024 und darüber hinaus?
Alt gegen Neu: zwei Märkte mit gegensätzlichen Entwicklungen
Die konkurrierenden Artikel behandeln Immobilien oft als einen homogenen Block. Die aktuellen Daten erzählen eine andere Geschichte. Die Verkäufe von Bestandswohnungen sind zwischen 2024 und 2025 um etwa 10 bis 12 % gestiegen, angetrieben durch den Rückgang der Zinsen und die Rückkehr der Ersterwerber.
Das Neue hingegen hat weiterhin Schwierigkeiten. Die Bauvolumina bleiben unzureichend, um den Bedarf zu decken, und die Lieferzeiten verlängern sich. Diese Divergenz verändert die Lesart eines Immobilienprojekts: Das Alte wird wieder zum Kern des Marktes, während das Neue ein erhöhtes Risiko in Bezug auf Verfügbarkeit und Fristen darstellt.
| Kriterium | Alt | Neu |
|---|---|---|
| Transaktionsvolumen (Trend 2024-2025) | Deutlich steigend | Langfristig rückläufig |
| Verfügbarkeit der Objekte | Großes Angebot auf dem Markt | Begrenzter Bestand, seltene Programme |
| Erwerbsfristen | Kurz (einige Monate) | Lang (oft über ein Jahr) |
| Geplante Arbeiten | Häufige energetische Sanierung | Normgerecht, keine sofortigen Arbeiten |
| Verhandlungsspielraum beim Preis | Reell, insbesondere bei energetisch ineffizienten Objekten | Fast null |
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Immobilienzinsen: Was der Rückgang konkret ändert
Der Rückgang der Zinsen, der im Laufe des Jahres 2024 begonnen hat, hat direkte Auswirkungen auf die Kreditaufnahmefähigkeit der Haushalte. Ein niedrigerer Zinssatz senkt die monatlichen Raten und den insgesamt zu zahlenden Zinsbetrag über die Laufzeit des Kredits. Bei gleichem Einkommen erhöht sich der verfügbare Kreditrahmen.
Die Banken, auf der Suche nach Marktanteilen, haben diese Bewegung unterstützt, indem sie einige Vergabekriterien gelockert haben.
Diese Verbesserung kommt jedoch nicht allen Profilen gleich zugute. Kreditnehmer ohne Eigenkapital oder mit unregelmäßigen Einkommen unterliegen weiterhin strengen Bedingungen. Der effektive Jahreszins, der seit 2023 monatlich angepasst wird, filtert weiterhin die fragilsten Anträge.
Ersterwerber: eine schrittweise Rückkehr
Das Nullzinsdarlehen (PTZ) bleibt ein Hebel für Ersterwerber, auch wenn sein Umfang eingeschränkt wurde. Die Zugangsvoraussetzungen für Kredite wurden insgesamt gelockert für diese Zielgruppe, was teilweise den Anstieg der Transaktionen im Altbau erklärt.
Das Profil des Kreditnehmers bleibt entscheidend. Ein persönlicher Beitrag, auch bescheiden, und eine dokumentierte berufliche Stabilität sind die beiden Kriterien, die einen Antrag in die Kategorie der Genehmigungen verschieben.
Energetisch ineffiziente Objekte und DPE: Der Zeitplan, der die Mietinvestitionen neu gestaltet
Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Wohnungen, die im Energieeffizienzdiagnose als G klassifiziert sind, nicht mehr vermietet werden. Dieses Verbot, das durch das Klimaschutz- und Resilienzgesetz vorgesehen ist, zeigt bereits messbare Auswirkungen auf den Markt.
- Die Eigentümer von G-Wohnungen müssen energetische Sanierungsarbeiten durchführen oder ihre Immobilie vom Mietmarkt zurückziehen, was das Angebot zum Verkauf im Altbau erhöht.
- Die als F klassifizierten Wohnungen werden im Laufe der nächsten Jahre denselben Zeitplan für das Verbot folgen, gefolgt von den E bis 2034, was einen kontinuierlichen Druck auf die Eigentümer erzeugt.
- Für Käufer stellen energetisch ineffiziente Objekte eine Kaufgelegenheit zu einem reduzierten Preis dar, vorausgesetzt, die Kosten für die Renovierung werden genau budgetiert.
Diese regulatorische Verschärfung verändert die Rentabilität von Mietinvestitionen. Eine heute gekaufte F-klassifizierte Immobilie ohne Renovierungsplan wird mittelfristig nicht vermietbar sein. Die Schätzung der Kosten für die Anpassungsarbeiten muss bereits in der Projektphase in die Rentabilitätsberechnung einfließen.
Kaufstrategie für schlecht klassifizierte Objekte
Die Verhandlung über den Kaufpreis eines energetisch ineffizienten Objekts kann signifikante Höhen erreichen, insbesondere weil die Verkäufer das Mietverbot antizipieren. Die Preisdifferenz zwischen einem D-klassifizierten Objekt und einem G-klassifizierten Objekt im gleichen Gebiet hat sich seit Inkrafttreten der Beschränkungen vergrößert.
Der Kauf einer energieintensiven Wohnung zur Renovierung bleibt sinnvoll, wenn drei Bedingungen erfüllt sind: ein ausreichender Kaufabschlag, ein realistischer Renovierungsangebot und ein erreichbarer Ziel-DPE (mindestens E, idealerweise D). Ohne diese drei Elemente, die im Voraus überprüft werden, überwiegt das finanzielle Risiko die Möglichkeit.
Immobilienpreise und territoriale Disparitäten: ein Markt mit zwei Geschwindigkeiten
Der nationale Trend verdeckt sehr unterschiedliche lokale Realitäten. Große Metropolen wie Bordeaux oder Paris halten trotz einer seit 2023 eingeleiteten Korrektur hohe Preisniveaus. Mittelstädte und bestimmte Vororte hingegen verzeichnen deutlichere Rückgänge.
Diese territoriale Heterogenität macht eine lokale Immobilienbewertung notwendig, bevor ein Angebot formuliert wird. Die Preise pro Quadratmeter können zwischen zwei Stadtteilen einer gleichen Agglomeration stark variieren.
- In angespannten Metropolen bleibt der Preisrückgang moderat und das Angebot erneuert sich schnell.
- In entspannten Märkten verlängern sich die Verkaufsfristen und die Verhandlungsspielräume nehmen zu.
- Attraktive ländliche Gebiete (Küstenregionen, Berge) folgen einer eigenen Logik, die oft von den nationalen Indikatoren abgekoppelt ist.
Die Wahl des geografischen Sektors ist ebenso entscheidend wie der Zinssatz für den Erfolg eines Kaufprojekts. Ein Zinsrückgang von 0,5 Punkten kompensiert nicht eine Überzahlung von 15 % beim Kaufpreis.
Der Immobilienmarkt 2024-2025 belohnt Käufer, die drei Parameter abgleichen, bevor sie sich engagieren: den DPE der anvisierten Immobilie, das lokale Preisniveau im Vergleich zu den aktuellen Transaktionen und ihre tatsächliche Kreditaufnahmefähigkeit nach Simulation. Wer einen dieser drei Aspekte vernachlässigt, läuft Gefahr, nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags teure Korrekturen vorzunehmen.
