Eine Darlehensaufnahme von 200.000 Euro über 20 Jahre setzt ein ausreichendes Nettoeinkommen voraus, um die von der Hochkommission für Finanzstabilität festgelegte Verschuldungsgrenze einzuhalten. Im Jahr 2024 schwankten die Zinssätze über diesen Zeitraum zwischen Werten von etwa 3 % und höheren Stufen je nach Monat, was das erforderliche Mindestgehalt von einem Quartal zum anderen variabel macht.
Die Mechanismen der Berechnung zu verstehen, ermöglicht es, die Grenze zwischen einem akzeptablen und einem abgelehnten Antrag genau zu bestimmen.
Netto- oder Bruttogehalt: eine Verwirrung, die die Berechnung von Anfang an verfälscht
Mehrere Online-Simulatoren geben ein erforderliches Gehalt an, ohne zu präzisieren, ob es sich um Brutto- oder Nettobeträge handelt. Die von den Banken angewandte Regel ist jedoch klar: die Verschuldungsquote wird auf der Grundlage des Nettoeinkommens berechnet, vor der Quellensteuer, aber nach den Sozialabgaben. Ein Bruttogehalt von 4.000 Euro entspricht nicht der gleichen Kreditaufnahmefähigkeit wie ein Nettogehalt von 4.000 Euro, wobei die Differenz mehrere Hundert Euro an zulässiger Monatsrate übersteigen kann.
Wenn ein Artikel angibt, “man muss 3.500 Euro verdienen”, überprüfen Sie immer die zugrunde gelegte Basis. Ein Arbeitnehmer im Privatsektor behält etwa 75 bis 78 % seines Bruttogehalts als netto, ein Beamter mehr. Dieser Unterschied beeinflusst das Urteil über die Machbarkeit eines Darlehens von 200.000 Euro. Für diejenigen, die 200.000 Euro über 20 Jahre mit Experts Immobilier leihen möchten, bleibt die detaillierte Berechnung auf Basis des Nettoeinkommens der verlässlichste Ausgangspunkt.
Zinssätze 2024 über 20 Jahre: warum das erforderliche Gehalt je nach Monat variiert
Die Immobilienzinsen über 20 Jahre haben 2024 nach dem Höchststand Ende 2023 einen absteigenden Trend erlebt, bevor sie sich stabilisierten. Einige Quellen nennen Zinssätze von etwa 3,26 % bis über 4 %, je nach Zeitraum und Kreditnehmerprofil. Diese Differenz beeinflusst direkt die Monatsrate und damit das erforderliche Mindestgehalt.
Betrachten wir das Grundmechanismus. Die Bank setzt die Monatsrate (inklusive Versicherung) auf 35 % des monatlichen Nettoeinkommens fest. Für ein Darlehen von 200.000 Euro über 240 Monate variiert die Monatsrate ohne Versicherung erheblich, je nachdem, ob der Nominalzins im unteren oder oberen Bereich der 2024 beobachteten Spanne liegt. Jeder zusätzliche Zehntelpunkt des Zinssatzes erhöht die Monatsrate um einige Euro, was, in Bezug auf die Verschuldungsgrenze, das erforderliche Nettoeinkommen anhebt.
Ein Kreditnehmer, der einen Zinssatz im unteren Bereich der Spanne erhält, senkt seine Monatsrate und damit das erforderliche Mindestgehalt. Die Verhandlung des Zinssatzes ist kein Detail: Sie kann das Äquivalent von mehreren Dutzend Euro weniger an Monatsrate darstellen, was ein erforderliches Gehalt von mehreren Hundert Euro pro Monat senkt.
Das tatsächliche Gewicht der Kreditnehmerversicherung auf das Mindestgehalt
Simulatoren, die ein erforderliches Gehalt “ohne Versicherung” anzeigen, vermitteln ein unvollständiges Bild. Die Kreditnehmerversicherung fließt in die Berechnung der Verschuldungsquote ein, seit die Empfehlungen der HCSF verbindlich wurden. Bei einem Kapital von 200.000 Euro hängt die monatliche Versicherungsprämie vom Alter, Gesundheitszustand und dem gewählten Vertrag (Bankgruppe oder externe Delegation) ab.
Für einen gesunden Kreditnehmer in den Dreißigern bleibt die monatliche Zusatzbelastung moderat. Für einen 50-jährigen Kreditnehmer oder jemanden mit Gesundheitsrisiken kann die Prämie erheblich steigen. In beiden Fällen wird dieser Betrag zur Rückzahlungsrate hinzugefügt, bevor er mit der Grenze von 35 % verglichen wird.
- Ein Gruppenvertrag, der von der Bank angeboten wird, wendet in der Regel einen auf das ursprüngliche Kapital berechneten Satz an, was eine konstante, aber manchmal höhere Prämie über die gesamte Laufzeit aufrechterhält.
- Eine Versicherungsdelegation ermöglicht oft eine Kostenreduzierung, insbesondere für junge oder nichtrauchende Profile, dank einer Berechnung auf das verbleibende Kapital.
- Das Gesetz Lemoine erlaubt den Wechsel der Versicherung jederzeit, was auch nach der Unterzeichnung des Darlehens Spielraum für Optimierungen eröffnet.
Die Versicherung bereits in die anfängliche Simulation einzubeziehen, vermeidet die unangenehme Überraschung eines abgelehnten Antrags aufgrund einer Verschuldung, die 35 % überschreitet, sobald die Prämie hinzugefügt wird.
Bestehende Belastungen und verbleibendes Einkommen: die beiden Filter, die das Gehalt allein nicht zusammenfasst
Ein ausreichendes Nettoeinkommen anzuzeigen, um 200.000 Euro zu leihen, setzt einen Kreditnehmer ohne andere Kreditverpflichtungen voraus. Die Realität sieht für die Mehrheit der Haushalte anders aus. Ein Autokredit von einigen Hundert Euro pro Monat oder ein laufender Verbraucherkredit reduziert die verfügbare Rückzahlungsfähigkeit.
Die Bank zieht alle bestehenden Monatsraten ab, bevor sie das Verhältnis von 35 % anwendet. Ein Kreditnehmer mit 300 Euro laufenden Krediten muss erheblich mehr verdienen als ein kreditfreier Kreditnehmer, um dasselbe Darlehen von 200.000 Euro zu erhalten. Ein Verbraucherkredit vor der Einreichung eines Immobilienantrags zu tilgen, kann einen Antrag von einer Ablehnung zu einer Genehmigung kippen.
Das verbleibende Einkommen stellt einen zweiten Filter dar, der weniger formalisiert, aber ebenso entscheidend ist. Einige Banken wenden einen Mindestbetrag für das verbleibende Einkommen pro Person im Haushalt an. Ein Alleinstehender mit einem Nettoeinkommen, das gerade über der Verschuldungsgrenze liegt, kann den Kredit abgelehnt bekommen, wenn sein verbleibendes Einkommen nach der Monatsrate als unzureichend angesehen wird, insbesondere in der Pariser Region, wo die Lebenshaltungskosten höher sind.
20 Jahre im Vergleich zu 15 und 25 Jahren: Abwägung zwischen Monatsrate und Gesamtkosten
Ein Darlehen über 20 Jahre stellt einen Kompromiss dar. Bei 15 Jahren steigt die Monatsrate stark und das erforderliche Gehalt steigt proportional, aber die Gesamtkosten des Kredits sinken aufgrund geringerer Zinsen. Bei 25 Jahren sinkt die Monatsrate und auch das Mindestgehalt, aber die Gesamtkosten steigen.
Einige Konstruktionen ermöglichen sogar eine Laufzeit von bis zu 27 Jahren in bestimmten Fällen, wie beim Kauf in VEFA oder einem Projekt mit erheblichen Arbeiten. Die Verlängerung der Laufzeit senkt das Mindestgehalt, erhöht jedoch den tatsächlichen Preis des Objekts, sobald die Zinsen kumuliert sind. Die Wahl der Laufzeit hängt daher sowohl von der sofortigen Rückzahlungsfähigkeit als auch von der Toleranz gegenüber finanziellen Mehrkosten ab.
Ein Kreditnehmer, der zwischen 20 und 25 Jahren schwankt, sollte nicht nur die Monatsraten, sondern auch die Gesamtkosten der Zinsen und der Versicherung über beide Laufzeiten vergleichen. Der Unterschied im erforderlichen Gehalt zwischen diesen beiden Zeiträumen kann mehrere Hundert Euro netto pro Monat betragen, was den Zugang zum Kredit für Profile eröffnet, die bei einer kürzeren Laufzeit ausgeschlossen wären.
Das erforderliche Gehalt, um 200.000 Euro über 20 Jahre zu leihen, lässt sich nicht auf eine einzige Zahl reduzieren. Es hängt vom erhaltenen Zinssatz, den Kosten der Versicherung, den bestehenden Belastungen und dem verbleibenden Einkommen ab, das von der kreditgebenden Institution gefordert wird. An jedem dieser Hebel zu arbeiten, bevor ein Antrag eingereicht wird, bleibt die effektivste Methode, um eine Schätzung in ein unterzeichnetes Kreditangebot umzuwandeln.