Eine Immobilienannex bezeichnet jeden Nebenraum, der an eine Hauptwohnung angeschlossen oder davon unabhängig ist: Keller, Garage, Stellplatz, Abstellraum, Nebengebäude. Der Kauf eines Anhangs separat von der Wohnung unterliegt anderen rechtlichen und steuerlichen Regelungen als ein klassischer Erwerb. Mehrere technische Punkte sollten beherrscht werden, bevor man unterschreibt, da die üblichen Diagnosen, die Besteuerung von Kapitalgewinnen und sogar die Flächenberechnung nicht auf die gleiche Weise gelten.
Gesetz Carrez und DPE: Was sich ändert, wenn ein Anhang separat verkauft wird
Wenn eine Garage, ein Keller oder ein Stellplatz unabhängig von der Wohnung verkauft wird, findet das Gesetz Carrez in der Regel keine Anwendung. Diese Räume sind von der Berechnung der privaten Fläche ausgeschlossen, wie sie durch die Vorschriften zur Eigentümergemeinschaft definiert ist.
Der DPE folgt derselben Logik. Er wird nur relevant, wenn der Raum über ein Heiz- oder Klimatisierungssystem verfügt, was bei einem Stellplatz oder einem Keller selten der Fall ist. In der Praxis steht der Käufer ohne die beiden üblichen Referenzdokumente da.
Es ist daher notwendig, diese Lücke zu schließen, indem man andere Unterlagen anfordert: die Gemeinschaftsordnung (um die Bestimmung des Anteils und die damit verbundenen Kosten zu überprüfen), den Eigentumstitel des Verkäufers und einen Zustandbericht über Feuchtigkeit, Belüftung und die Konformität der Zugänge.
Diese Elemente ermöglichen es, Unregelmäßigkeiten zu erkennen, die ein DPE oder eine Carrez-Messung bei einem klassischen Kauf angezeigt hätten. Wer Anhängsel mit Immobilier Web kaufen möchte, findet nützliche Beschreibungsblätter, um diese Informationen vor dem Besuch abzugleichen.
Besteuerung des Kapitalgewinns auf eine Immobilienannex
Der Verkauf einer Hauptwohnung profitiert von einer vollständigen Befreiung von der Kapitalgewinnsteuer. Bei einem separat verkauften Anhang ist die Situation anders. Eine unabhängig übertragene Garage oder ein Keller profitiert nicht automatisch von dieser Befreiung.
Die Steuerbehörde kann jedoch die Befreiung für unmittelbare und notwendige Nebengebäude gewähren, wenn diese unter Bedingungen verkauft werden, die ausreichend nah am Verkauf der Hauptwohnung liegen (gleicher Käufer, kurzer Zeitraum). Außerhalb dieses Rahmens wird der Kapitalgewinn nach dem klassischen Regime der Immobilienkapitalgewinne für Privatpersonen besteuert, mit einem progressiven Abzug für die Haltedauer.
Die Freigrenze für kleine Übertragungen
Ein weiterer Mechanismus kann zugunsten des Käufer-Verkäufers wirken: Übertragungen, deren Preis 15.000 Euro nicht überschreitet, können von der Kapitalgewinnsteuer befreit werden. Diese Freigrenze wird pro Objekt bewertet und im Falle einer Erbengemeinschaft nach dem Anteil jedes Miterben.
Diese Regel verändert die Rentabilitätsberechnung für einen zu einem niedrigen Preis erworbenen Stellplatz oder Parkplatz erheblich. Sie kann auch in die Verhandlung einfließen, da der Verkäufer weiß, dass er keine Steuer auf die Transaktion tragen wird.
Grundsteuer und katasterliche Mietwerte eines Anhangs
Der Kauf einer Garage, eines Abstellraums oder eines Nebengebäudes erhöht das Vermögen, das der Grundsteuer unterliegt. Der katasterliche Mietwert des Anhangs wird von der Verwaltung basierend auf der Fläche, der Art des Raums und seiner geografischen Lage berechnet.
Zwei konkrete Punkte sind vor dem Kauf zu überprüfen:
- Eine Garage, die an die Hauptwohnung angrenzt, kann in die gleiche katasterliche Bewertung einbezogen werden, während ein entfernter Stellplatz einen separaten Grundsteuerbescheid erhält, manchmal mit einem unverhältnismäßigen Betrag im Vergleich zum Kaufpreis.
- Umbaumaßnahmen (Umwandlung einer Garage in einen Wohnraum, Hinzufügen einer Decke, Isolierung) verändern den katasterlichen Mietwert und können zu einer Erhöhung der Grundsteuer führen.
- Die Bausteuer gilt für Neubauten oder Änderungen der Nutzung. Die Schaffung eines geschlossenen und überdachten Raums aus einem offenen Nebengebäude kann diese zusätzliche Steuer auslösen.
Den Verkäufer nach den letzten Grundsteuerbescheiden zu fragen, ermöglicht es, die tatsächlichen jährlichen Kosten des Eigentums zu beziffern, ein oft unterschätzter Posten für kleine Flächen.
Eigentümergemeinschaft und Dienstbarkeiten: die rechtlichen Fallstricke von Anhängen
In einer Eigentümergemeinschaft stellt ein Keller oder ein Parkplatz ein separates Los dar, das durch eine Nummer in der Gemeinschaftsordnung identifiziert wird. Vor jedem Kauf muss überprüft werden, dass das Los im beschreibenden Teilungszustand aufgeführt ist und dass seine Bestimmung dem vorgesehenen Gebrauch entspricht.
Einige Eigentümergemeinschaften verbieten beispielsweise das Parken von motorisierten Fahrzeugen in den Kellerräumen aus Brandschutzgründen oder beschränken die Lagerung in Kellern auf nicht brennbare Gegenstände. Diese Klauseln zu ignorieren, setzt den Käufer nach der Unterschrift rechtlichen Auseinandersetzungen mit der Eigentümergemeinschaft aus.
Vorkaufsrecht und Durchgangsrechte
Die im Erdgeschoss oder im Untergeschoss eines Gebäudes gelegenen Anhänge können mit Durchgangsrechten zugunsten anderer Eigentümer belastet sein. Der Eigentumstitel und die Gemeinschaftsordnung erwähnen diese Dienstbarkeiten, aber sie werden nicht immer bei der Vermarktung hervorgehoben.
Darüber hinaus hat in einigen Gemeinden die Stadtverwaltung ein städtisches Vorkaufsrecht, das auch für Eigentumsanteile gilt, einschließlich Kellern und Parkplätzen. Der Notar muss dieses Recht vor dem Verkauf klären, was die Frist für die Unterzeichnung der notariellen Urkunde verlängern kann.
Die Dokumente, die vor der Unterzeichnung der Urkunde verlangt werden sollten
Die Liste der Unterlagen unterscheidet sich von einem klassischen Wohnungsverkauf. Hier sind die Dokumente, die systematisch angefordert werden sollten:
- Die Gemeinschaftsordnung und der beschreibende Teilungszustand, um die Losnummer, die Kostenanteile und die zulässige Bestimmung zu bestätigen.
- Die drei letzten Protokolle der Eigentümerversammlung, die eventuell beschlossene Arbeiten (Fassadensanierung, Normierung der Tiefgaragen) offenbaren, deren Kosten zwischen den Eigentümern aufgeteilt werden.
- Der vorläufige, datierte Zustand, der die laufenden Kosten, eventuelle unbezahlte Beträge des Verkäufers und den Instandhaltungsfonds zusammenfasst.
- Der Eigentumstitel des Verkäufers und die verfügbaren Diagnosen (Asbest für die privaten Teile, Risikobericht und Umweltverschmutzung).
Das Fehlen eines DPE befreit nicht von der Asbestdiagnose, wenn das Gebäude vor einem bestimmten Datum errichtet wurde. Diese Diagnose bleibt für die privaten Teile, einschließlich der Anhänge, obligatorisch.
Ein gut vorbereiteter Kauf eines Anhangs basiert weniger auf dem Bauchgefühl als auf der sorgfältigen Durchsicht technischer und steuerlicher Dokumente. Der Betrag der Grundsteuer, das anwendbare Kapitalgewinnregime und die Einschränkungen der Gemeinschaftsordnung bilden die Grundlage für eine informierte Entscheidung, lange bevor die Frage des Preises pro Quadratmeter aufkommt.
