Die steuerlichen SCPI sind keine renditestarken SCPI, denen ein steuerlicher Vorteil hinzugefügt wurde. Ihre rechtliche Struktur, ihr Haltedauerhorizont und ihr Risikoprofil entsprechen einer anderen Vermögenslogik. Wir beobachten, dass die Verwirrung zwischen diesen beiden Fahrzeugen die Hauptquelle der Enttäuschung bei den Anlegern bleibt.
Liquiditätsbeschränkungen der steuerlichen SCPI nach der AIFM 2-Umsetzung
Die Umsetzung von AIFM 2 verpflichtet nun jede SCPI mit variablem Kapital, mindestens zwei Liquiditätsmanagement-Tools zu aktivieren (Rückkaufvorankündigung, Rückkaufobergrenzen, Gates). Diese Verpflichtung betrifft alle SCPI mit variablem Kapital, einschließlich der steuerlichen Fahrzeuge.
Für die steuerlichen SCPI hat dies doppelte Auswirkungen. Erstens, die vertragliche Sperrfrist kommt zu den regulatorischen Liquiditätsbeschränkungen hinzu. Ein Gesellschafter, der in ein Malraux- oder Defizitfonds-System investiert hat, kann seine Anteile nicht vor Ablauf der Steuerperiode verkaufen, ohne den Vorteil zu verlieren. Zweitens bleibt der Sekundärmarkt dieser SCPI strukturell eng: Die Anzahl der Gesellschafter ist begrenzt, die Transaktionsvolumina sind gering, und die Abschläge können signifikante Niveaus erreichen.
Wir empfehlen, jede Zeichnung in eine steuerliche SCPI als feste Verpflichtung bis zur geplanten Auflösung des Fonds zu betrachten. Auf einen vorzeitigen Verkauf zu hoffen, ist ein Risiko, keine Strategie.
Um alles über steuerliche SCPI zu erfahren, muss man zunächst diese Liquiditätsrealität berücksichtigen, bevor man den steuerlichen Aspekt betrachtet.
Defizitfonds oder Malraux: steuerliche Abwägung zwischen Steuerermäßigung und Verrechnung mit dem Gesamteinkommen
Die Wahl zwischen einer Malraux-SCPI und einer Defizitfonds-SCPI beschränkt sich nicht auf den Vergleich von Steuerermäßigungsraten. Diese beiden Mechanismen wirken nicht auf derselben steuerlichen Basis.
Die Malraux-SCPI bietet eine direkte Steuerermäßigung, die auf den Betrag der förderfähigen Arbeiten berechnet wird. Diese Ermäßigung wird von der geschuldeten Steuer abgezogen, was sie besonders effektiv für Steuerzahler mit hohem Einkommen macht. Sie unterliegt nicht der globalen Obergrenze für Steuervergünstigungen, ein oft unterschätzter technischer Vorteil.
Die Defizitfonds-SCPI funktioniert anders. Die Kosten für Arbeiten werden auf die bestehenden Einkünfte aus Immobilien angerechnet und dann auf das Gesamteinkommen bis zur im allgemeinen Steuergesetz vorgesehenen jährlichen Obergrenze. Dieser Mechanismus setzt voraus, dass der Investor bereits über positive Einkünfte aus Immobilien verfügt, die er ausgleichen kann. Ohne vorbestehende Einkünfte aus Immobilien ist der Effekt des Defizits auf die Verrechnung mit dem Gesamteinkommen begrenzt.
Auswahlkriterien zwischen diesen beiden Systemen
- Steuerprofil: Ein stark besteuerter Steuerzahler mit wenigen Einkünften aus Immobilien wird mehr von einer Malraux-SCPI profitieren. Ein Investor, der bereits über direktes Mietvermögen verfügt, wird das Defizit bevorzugen, um seine Einkünfte aus Immobilien zu neutralisieren.
- Haltedauer: Das Defizit erfordert, dass die Anteile mindestens drei Jahre nach der letzten Verrechnung gehalten werden. Malraux verlangt die Vermietung für eine vom System festgelegte Dauer.
- Obergrenze: Malraux entgeht der Obergrenze für Steuervergünstigungen, was es für Steuerzahler relevant macht, die bereits andere Systeme mobilisiert haben (Haushaltsarbeit, Investitionen im Ausland).
Mietrendite der steuerlichen SCPI: Was die Ausschüttungsraten nicht sagen
Die Rendite einer steuerlichen SCPI wird in der gesamten internen Rendite (IRR) und nicht in der jährlichen Ausschüttungsrate gelesen. Die angegebenen Ausschüttungsraten sind strukturell niedriger als die der renditestarken SCPI, da das Ziel des Fahrzeugs nicht die Ausschüttung von Einkünften, sondern die Steuerermäßigung in Verbindung mit einer langfristigen Wertsteigerung des Immobilienvermögens ist.
Wir beobachten, dass viele Investoren die Rendite einer steuerlichen SCPI direkt mit der einer renditestarken SCPI vergleichen, die in Unternehmensimmobilien investiert. Dieser Vergleich macht keinen Sinn. Die steuerliche SCPI investiert in Wohnimmobilien, mit Mietniveaus und Belegungsraten, die für dieses Segment spezifisch sind.
Der wahre Leistungsindikator ist die Netto-IRR unter Berücksichtigung der gesamten Haltedauer. Sie beinhaltet die anfängliche Steuerersparnis, die ausgeschütteten Einkünfte (netto nach Sozialabgaben und Besteuerung) sowie den Rückzahlungs- oder Liquidationswert der Anteile. Eine positive IRR bei einer steuerlichen SCPI kann eine nahezu null Mietrendite verschleiern, die durch den steuerlichen Vorteil ausgeglichen wird.
Auswahl einer steuerlichen SCPI: die operativen Kontrollpunkte
Die Qualität einer steuerlichen SCPI hängt weniger von dem gewählten System ab als von der Fähigkeit der Verwaltungsgesellschaft, die Immobilienstrategie innerhalb der von Gesetzes wegen festgelegten Fristen umzusetzen.
Die Investitionsquote der gesammelten Mittel ist das erste Kriterium, das überprüft werden sollte. Eine Verwaltungsgesellschaft, die zu lange braucht, um das Kapital zu investieren, verzögert mechanisch die Aktivierung des steuerlichen Vorteils für die Gesellschafter. Diese Verzögerung kann bei bestimmten Fahrzeugen mehrere Quartale betragen.
- Überprüfen Sie die Historie der Investitionen der vorherigen Jahrgänge: Hat die Verwaltungsgesellschaft ihre Zeitpläne für frühere Fonds eingehalten?
- Untersuchen Sie die finanzielle Belegungsquote des gehaltenen Wohnparks: Eine niedrige Quote deutet auf Schwierigkeiten bei der Vermietung hin, die in bestimmten Wohnsegmenten in angespannten Gebieten häufig vorkommen.
- Kontrollieren Sie die Höhe der Zeichnungs- und Verwaltungskosten: Bei einem Fahrzeug, bei dem die Mietrendite sekundär ist, erodieren hohe Kosten direkt die endgültige IRR.
- Stellen Sie sicher, dass der Jahresbericht die durchgeführten Arbeiten, die förderfähigen Beträge und den voraussichtlichen Zeitplan für die Auflösung detailliert darstellt.
Das Risiko der steuerlichen Umqualifizierung
Wenn die Verwaltungsgesellschaft die Bedingungen für die Förderfähigkeit des Systems (Art der Arbeiten, Zonierung, Mietdauer) nicht einhält, kann die Steuerbehörde die Steuerermäßigung in Frage stellen. Dieses Risiko, das in den Verkaufsunterlagen selten erwähnt wird, rechtfertigt allein die Bevorzugung von Verwaltungsgesellschaften mit einer nachweisbaren Historie über mehrere Jahrgänge von steuerlichen SCPI.
Das Volumen der steuerlichen SCPI ist in den letzten Jahren erheblich gewachsen, ein Zeichen dafür, dass dieses Segment zunehmend Kapital anzieht. Diese Dynamik sollte jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Leistung dieser Fahrzeuge untrennbar mit der operativen Strenge des Managers und der Kohärenz zwischen dem steuerlichen Profil des Investors und dem gewählten System verbunden bleibt.